¿Por qué Invertir Propiedades en Miami en el 2020?

Miami es una ciudad multicultural que atrae millones de personas anualmente, esta es una de las razones principales por la cual Miami sigue siendo una ciudad y destino de muchos inversionistas de propiedad raíz, especialmente de Latinoamérica, Norte de los Estados Unidos, Canadá y Europa. 

Los Snowbirds son aquellas personas que durante la temporada de invierno migran hacia el sur de los Estados Unidos, principalmente a Miami y el Sur de la Florida. Buscan Invertir en Miami en una propiedad para pasar vacaciones en la temporada, por lo cual se vuelve el destino principal de este tipo de personas desde los meses de noviembre hasta marzo y en algunas ocasiones hasta el mes de abril.

Las rentabilidad de las Propiedades en Miami que están a la renta, son superiores en comparación a otras ciudades de los Estados Unidos. El flujo de caja que genera la Inversión de Propiedad Raíz en Miami es muy bueno, y los intereses para los préstamos hipotecarios siguen estando muy por debajo de lo que estaban a los comienzos de las décadas de los ochenta y noventas. 

Adicionalmente, hoy tenemos plataformas como Airbnb, el cual motiva a muchos inversionistas a incursionar en este tipo de propiedades, mejor conocidas en los Estados Unidos como Vacation Rentals o Propiedades para Vacacionar, en donde muchos de los inversionistas de propiedad raíz en Miami empiezan con la idea de tener una propiedad a la cual poder venir dos o tres veces al año, y el resto del tiempo utilizando plataformas como Airbnb, Expedia, Booking  Vrbo entre otras, terminan mercadeando sus propiedades en Miami o el Sur de la Florida, con una rentabilidad excelente, muy por encima de lo que usualmente vemos con propiedades de renta a largo plazo, es decir, con contratos a un año. 

Miami es el cuarto mercado inmobiliario más valioso del país. Solo superado por Los Ángeles, Nueva York  y Washington, el valor total del mercado inmobiliario de Miami se estima en 864.2 billones de dólares, lo que representa un sólido aumento de 4.7% al año.

Miami y el Sur de la Florida, son los destinos preferidos por los latinos para invertir en finca raíz, debido a que son áreas turísticas, lo que hace que las propiedades se rentan mas rapido que en otras áreas de los Estados Unidos.

Las estadísticas muestran que cerca del 50% de los compradores extranjeros adquirieron sus propiedades en Estados Unidos a través de créditos hipotecarios, lo cual demuestra que obtener un crédito hipotecario es muy fácil. Estos créditos se pueden financiar hasta 30 años.

Estas son algunas de las razones por las cuales la gente sigue Invirtiendo en Propiedad Raíz en Miami y el Sur de la Florida, haciendo del mercado inmobiliario en Miami un sector dinámico y en constante crecimiento que atrae muchos inversionistas principalmente de Latinoamérica. 

¿Cuál es la mejor área para Invertir en Propiedad Raíz en Miami?

La mejor área para invertir en propiedad raíz en Miami y el Sur de la Florida, dependerá  principalmente del tipo de inversión en el mercado inmobiliario que se esté buscando, es decir al tipo de propiedad: Condominios (Condo), Casas Residenciales (Single Family Home), Multifamiliares (Multi-Family Homes), Centros Comerciales (Shopping Centers), Bodegas (Warehouses), entre otras.

En la categoría de Propiedades Residenciales en Miami, particularmente de casas, me gusta mucho, las áreas con historias y áreas que están más establecidas.

Personalmente prefiero invertir en propiedades en el Sur de la Florida que tienden a ser un poco más costosas, pero que ofrecen ventajas estratégicas en su ubicación, por ejemplo cerca a hospitales, al centro (Downtown) o áreas de concentración de oficinas.

Brickell es en Miami un área muy apetecida, por la alta concentración de oficinas que se ubican en la zona, y por ser la segunda área en los Estados Unidos con más Bancos conocida también como Little Manhattan, por consiguiente áreas aledañas son muy dinámicas e importantes para las inversiones inmobiliarias, ya que los precios en estas zonas suben constantemente.

Muchas de estas áreas están bajo un proceso de Gentrificación (Gentrification),  que es el término que usamos en Estados Unidos para referirnos al “proceso de transformación de un espacio urbano deteriorado”, en donde podemos encontrar casas de 1920, de 1930, con 100, 80, 70 años de antigüedad, que fueron remodeladas probablemente hace treinta o cuarenta años.

En este tipo de Propiedades en Miami, se encuentran grandes oportunidades de inversión, mediante la renovación o remodelación de la propiedad, con el fin de conseguir una mejor apreciación del inmueble.

En muchos de estos vecindarios, uno encuentra propiedades que han sido derrumbadas o demolidas, para construir propiedades completamente nuevas, inclusive en algunos casos se observa que se han demolido 2 propiedades para construir Mansiones. 

En Estados Unidos en el Mercado Inmobiliario (Real Estate), consideramos que lo más importante en una propiedad raíz es su ubicación (Location), por lo cual este es un factor determinante al momento de realizar una inversión en propiedad raíz en Miami o  el Sur de la Florida, ya que de acuerdo al tipo de propiedad podremos determinar cual es la mejor área para invertir.

Teniendo en cuenta esto, mi recomendación de áreas para invertir en propiedad raíz en Miami y el Sur de la Florida, de acuerdo a su ubicación y la edad de algunas propiedades serían:

Miami Dade

El área de Silver Bluff y Shenandoah son áreas al sur de Miami, que cuentan con una ubicación privilegiada ya que están localizadas entre Brickell, Downtown Miami, y al sur de Coral Gables.

Ciudades como el Doral siguen siendo muy apetecidas, y su mercado inmobiliario muy dinámico, por ser una ciudad en donde encontramos propiedades de uso mixto (propiedades residenciales y comerciales) y con cercanía al Aeropuerto Internacional de Miami.

Estas áreas para inversión en propiedad raíz en el condado de Miami Dade, se encuentran en constante crecimiento, y por ende el precio de los inmuebles sigue aumentando debido a su alta demanda.

Broward County

En Broward County que hace parte del Miami MSA (Metropolitan Statistical Area) encontramos al este áreas con cercanías a la playa, y cercanas al FLL Aeropuerto Internacional de Fort Lauderdale-Hollywood, como Hallandale Beach, Hollywood Beach, Dania Beach.

Áreas cercanas  al Downtown Fort Lauderdale, como Lake Ridge, Victoria Park, y Sailboat Bend, son áreas donde estamos viendo un incremento de las propiedades superior a algunas otras áreas del mismo condado.

¿Por qué Miami es un lugar atractivo para la inversión inmobiliaria?

  • Inversiones de alta calidad a un precio razonable.
  • Constante apreciación inmobiliaria.
  • Bajos impuestos a la propiedad.
  • Sin impuesto a la renta.
  • Altos ingresos por alquiler de propiedades.
  • Más del 70% de la población alquila.
  • Baja tasa de desempleo del 3.5%.
  • Grandes oportunidades de alquiler de Vacation Rentals (Airbnb)

¿Comprar bienes raíces en Miami para vender o para rentar?

Invertir en propiedades para la venta en Miami

Nuestro equipo de trabajo se especializa principalmente en tipos de propiedades de inversión, para esto nosotros tenemos que encontrar la propiedad perfecta de acuerdo a las necesidades del cliente. 

Hay clientes que tienen un nivel de riesgo un poco mayor, y para este tipo de clientes las propiedades de reventa o lo que llamamos en Estados Unidos en el mercado de bienes raíces FLIPS (House Flipping), que no es más que la compra de un activo para revenderlo rapidamente y obtener ganancias. 

Este tipo de propiedades las encontramos en el mercado ya sea porque tienen algún tipo de daño, por falta de remodelación, actualización, o por alguna necesidad urgente del propietario del inmueble para vender la propiedad.

Este tipo de propiedades requieren normalmente una extensa remodelación, para luego de unos meses, colocarla a la venta en el mercado, obviamente por lo que es su valor de mercado, este valor es mayor al precio de compra y a la inversión que se le realizó en su remodelación, por lo cual el inversionista de la propiedad obtiene una muy buena rentabilidad, en un promedio de cuatro a seis meses.

Invertir en propiedades para la renta Miami

Esta es una modalidad para los inversionistas, cuyo nivel de riesgo es mucho menor y en donde su enfoque principal es un flujo de caja mayor que en una rentabilidad a corto plazo. 

Este tipo de inversión tiene muchas ventajas por ejemplo: tributarias, descuentos de intereses y apreciación de la propiedad.

El flujo de caja, el cual es extremadamente importante hace que muchos de los clientes prefieran este tipo de inversión en propiedad raíz, ya que logran asegurar su futuro y el de su familia, logrando en el largo plazo la seguridad financiera proveniente del flujo de caja que se obtiene del ingreso que se está recibiendo de la renta de los inquilinos que habitan la propiedad, mientras que al mismo tiempo la deuda de la propiedad, si esta tiene algún tipo de hipoteca, continúa disminuyendo, lo cual hace este tipo de inversión una excelente manera de crear e incrementar el patrimonio a largo plazo.

¿Cuánto cuesta vivir en Miami?

Bueno, como ustedes entenderán es relativo, considero que no lo es costos a diferencia de lo que mucha gente piensa, si cortamos o partimos los valores de gastos que usualmente tiene una familia, vamos suponer una familia compuesta por cuatro personas, la pareja más dos hijos, estaremos hablando de $3,500 dólares a $ 4,000 dólares en gastos fijos aproximadamente, para que tengan una idea estamos hablando de $ 1,800 a $ 2,000 dólares en renta, esto es obviamente para una familia clase media que está empezando, no estamos hablando de nada lujoso, estamos hablando de un apartamento para rentar, no de una casa; entonces si volvemos a los números o partimos las cantidades en gastos fijos de $1,800 a $2,000 dólares en vivienda, esto es renta, unos $200 dólares en luz, $100 dólares en agua, ya estamos ahí en $2,100 dólares aproximadamente,  $100 dólares en celulares, $100 dólares más en cable e internet, digamos que el cable no es una necesidad, pero hoy en día el internet lo es; uno o dos carros, dependiendo de cada familia, cada carro podrían estar saliendo en $350 a $400 dólares, estos son carros de gama baja usados, aquí en Miami se consiguen unos carros muy buenos, de muy buena calidad, que no hay que comprar nuevos o de paquetes, con todavía garantía por parte del concesionario (Dealer) y/o de la marca del vehículo, en mercado, comida se pueden estar gastando entre $500 a $600 dólares al mes.

La recreación o entretenimiento. La parte de diversión, de ir a jugar con los niños, cine, comer en la calle, y que eso varía mucho dependiendo de cada familia, entonces yo creo que con $3,500 a $4,000 dólares mensuales es un presupuesto suficiente para todos los gastos, y si que en la pareja ambas personas trabajan, estamos hablando de $2,000 a $2,500 dólares mensuales, por lo cual es algo muy asequible y no hace a Miami una ciudad tan costosa como mucha gente lo  piensa.

Miami sigue siendo inclusive una de las áreas metropolitanas de este tamaño, más económica de los Estados Unidos; si nosotros comparamos a Miami con muchas ciudades de California, con muchas ciudades de New York, somos New Jersey, Boston, Massachusetts, seguimos siendo una de las ciudades más económicas que todas esas ciudades que acabo de mencionar

Conclusiones

Para concluir, podemos observar que existen muchas áreas en Miami que son actualmente interesantes para las inversiones en el mercado inmobiliario, así como porque Miami y el Sur de la Florida son uno de los mercados más dinámicos y demandados para la inversión en finca raíz en los Estados Unidos.

Nuestro equipo de propiedad raíz en Miami se especializa en la compra de propiedades de inversión a corto y largo plazo, personalmente utilizamos el modelo de Flips, para obtener una rentabilidad a corto plazo, que nos permite incrementar nuestro portafolio de propiedades a la largo plazo para la renta, construyendo así un patrimonio sólido.

La decisión de qué tipo de propiedad debemos invertir es una decisión personal, y dependerá del nivel de riesgo de cada inversionista, de sus metas y objetivos. Nuestro equipo está altamente capacitado para asesorarlos en el mejor camino para llevar a cabo una transacción exitosa, que cumpla con las expectativas de cada uno de nuestros clientes.

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Autor

Soy un Broker de bienes raíces con licencia en el estado de la Florida. He estado en la industria durante más de 10 años, especializándome en inversores que buscan grandes ganancias en el Sur de la Florida.

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